Као производи које смо изабрали? Само ФИИ, можда ћемо зарадити новац од веза на овој страници.
Флертовали сте са идејом о власништву куће. Можда је Зиллов постао једна од ваших најчешће посећених локација или сте се случајно упустили на неке отворили куће ИРЛ, извели финансијске сценарије на калкулатору хипотеке и пронашли радост у претраживању плочица Узорци. Али сада се питате како да пређем од „волио бих једног дана да поседујем своју кућу“ да заправо узмем хипотеку, купим дом и поставим те плочице у подземној железници.
Без сумње, куповина куће је огромна финансијска одлука - вероватно највећа у вашем животу. Од познавања важне разлике између претквалификованог и пре одобрења до разумевања ствари попут непредвиђених процена и деструкције, процес може да се осети застрашујуће. Додајте том емоционалном роллер -астеру који вам проналази дом из снова и чека да вам се јави понуда.
Међутим, разбијање процеса куповине код куће у кораке чини га много управљивијим. Ево, корак по корак, стручно подржаног водича за куповину куће.
У овој раној фази, позиционирајте се као јак, квалификован купац тако што ћете уштедети на првом плаћању и добити свој кредит у врхунском облику.
Финансијска слика сваког купца биће јединствена. Да, кредитни резултат од 740 или више вас награђује најбољим каматним стопама и снижавањем плаћање кућом од 20 или више одсто спасиће вас од плаћања приватног хипотекарног осигурања, или ПМИ. (ПМИ обично кошта 0,5 одсто до један одсто целокупног износа зајма на годишњем нивоу, мада се најчешће плаћа као месечна премија. ПМИ пружају приватне осигуравајуће компаније, а договара их ваш зајмодавац.) Али, дишите лако: и даље можете купити кућу са много нижим кредитним резултатом и далеко мањим износом аванса. Као један пример - јер вани има пуно опција зајма [НАПОМЕНА: ПОВЕЗАНЕ СА ОСТАЛИМ ПРИЧАХ О ПАКЕТУ] - ваш кредитни резултат може бити нижи од 500 за ФХА зајам (хипотека подржана од владе коју осигурава Федерална стамбена управа) све док одложите 10 одсто, или може бити 580 ако смањите 3,5 одсто, објашњава Игнацио Родригуез код агенције Вестсиде Естате у Малибуу у Калифорнији. Уз конвенционалне зајмове циљаћете на кредитни резултат од најмање 620.
Идеја овде? Не дозволите да савршени буде непријатељ добра! Раст тржишта могао би вас надмашити ако чекате године да сакупите довољно за 20% аванса на вашем штедном рачуну или да би ваш кредитни резултат порастао у изузетној категорији.
Без обзира да ли је ваш циљ за почетни износ 3,5 или 20 процената, желеће да почнете да штедите новац што је пре могуће. "У идеалном случају, то је на рачуну који зарађује", каже Нев Иорк Цити Брокер Линдсаи Бартон Барретт Доугласа Еллимана.
Размислите о разговору са финансијским саветником о вашој стратегији отплате кредита са високим каматама уз истовремено уштеду куће. У зависности од тржишних услова, можда има апсолутног смисла купити дом пре других дугова -ахем, ти неугледни студентски зајмови! - исплаћују се тако да можете створити капитал и имати имовину која може да вреднује кроз време, каже Бартон Барретт.
Што се тиче кредита, имате право, по закону, до а бесплатни кредитни извештај сваке године. Извештај вам у ствари неће рећи резултате (који могу варирати између три бироа), али ће вам помоћи да утврдите све што повлачи ваш резултат. Једна пета особа има грешке у њиховом кредиту извештајпрема савезној комисији за трговину, тако да ћете желети да отклоните било какве грешке пре него што започнете куповину хипотеке. Можете да држите картице на својим стварним кредитним резултатима бесплатним интернетским трацкерима као што су Цредит Карма. Или, многе банке и компаније са кредитним картицама имају бесплатне трагаче за кредитне оцене интегрисане у мрежни рачун.
Сада је такође право време да свој кредит доделите мало ТЛЦ-а. Доследно извршавање правовремених плаћања је најбоља ствар коју можете да учините за свој кредитни резултат. Можете га брзо повећати тако што ћете платити дугове на кредитним картицама тако да употреба на свакој картици није већа од 30 проценат - то значи, ако имате ограничење од 1000 УСД, држите свој салдо испод 330 УСД да бисте повериоцима повериоцима не претјерали себе.
Пре него што почнете да гледате куће, пожелећете да набавите предквалификационо писмо, који каже да је зајмодавац осетљиво спреман да вам га позајми до одређеног тренутка. Ово сигнализира агентима за некретнине да озбиљно купујете, а не само да куће гледате ради забаве. Писмо предквалификације такође ће вам помоћи да одредите свој буџет и сузите које ће куће бити у вашем ценовном рангу, каже Нев Иорк Цити агент за некретнине Ребецца Блацкер Варбург Реалти.
Нешто што треба имати на уму: Предквалификовани је бебин корак ка зајму. Извештавате податке о свом кредитном резултату и свом приходу, а зајмодавац ће вам, заузврат, дати представу колико можете себи да приуштите. Међутим, ако је претходно одобрено, много је темељитији процес и приближиће вам се столи за затварањем: када се провере те информације о вашем приходу и вашим кредитним резултатима. Више о томе, испод.
Замислите свог агента за некретнине као капетана вашег тима за куповину куће. Због тога ћете желети ангажовати агента који ће се снажно упутити за хипотекарне посреднике, адвокате за некретнине и стручњаке за кућне инспекције, каже агент Нев Иорк Цитија Кемди Аносике Варбург Реалти. „Оно што је најважније, потребан вам је агент за продају некретнина који ће вас саслушати и разумети ваше потребе“, каже Аносике.
Ох, погоди шта? Вероватно нећете бити спремни за плаћање свог агента за некретнине. Продавац најчешће покрива трошкове провизије и за купчеве и за продавчеве агенте, објашњава Јоан Паллоне, агентица компаније Паллоне и сарадници у Броомфиелд-у, Цолорадо. Постоје ретки изузеци када би купац платио провизију свог агента, као на пример када кућу продаје кућу.
Позиционират ћете се као јаког купца ако вам је претходно одобрено хипотека пре него што започнете лов на куће и стављате понуде. "Често су" савршени домови "на тржишту мање од неколико дана", каже Стевие Рангел, агент компаније Цомпасс из Лос Ангелеса, Цалифорниа. Не желите да се посвађате како бисте добили претходно одобрење док други купци подносе понуде. Многи продавци неће забављати понуде од потенцијалних купаца који још немају своје финансирање.
Током овог корака, који је формалнији и темељнији од предквалификације, предаћете пуно докумената, попут В2-ова, паистуб-ова, банковних извода и пореских пријава зајмодавцу. Организујте папирологију и спремни сте за рад.
У овој фази имате на уму буџет и саопштили сте агенту за некретнине шта је важно ви у претрази код куће - било да је то велико двориште за вашег пса, кратко путовање до посла или шетња ормар.
Док обилазите куће или идете да отворите куће, понесите бележницу у којој ћете пратити предности и недостатке сваког објекта. То је тешко, али немојте да вас ометају недостаци који се лако могу поправити, попут Цоокие Монстер-плаве спаваће собе или досадних лампица кабине градитеља. Обратите пажњу на ствари које ћете теже решити, попут притиска воде и количине природне светлости.
То би могла бити љубав на првом домаћем обиласку или ћете можда требати да видите неколико десетина домова пре него што пронађете праву. Просечан купац обично гледа у 10 домова током периода од 10 недеља, наводи а извештај од Националног удружења некретнина.
Унапред сте одобрени за хипотеку и ваш агент за некретнине је пронашао некретнину коју волите. Време је да понудите понуду!
Ваш агент за продају некретнина ће имати „ситнице“ које ће вам показати које су се куће у том подручју продале и помоћи ће вам да информишете вашу понуду. Често ће први пут купци кућа бити непотребно забринути због тога што превише плаћају за дом, каже Ангела Царрасцо, агент за продају некретнина са седиштем у Лос Фелизу у Калифорнији. А уобичајена грешка коју први пут купују долази је прениска, упозорења Даниеле Курзвеил, лиценцирани продавац некретнина са Фриедмановим тимом у Цомпасс-у у НИЦ-у. Чак и ако сте чули да ваше тржиште фаворизује купце, вероватно и даље не желите да дођете испод цене. „Проблем са овом тактиком је што вас продавац неће сматрати озбиљним“, каже Курзвеил.
Али постоје неке заштитне мере које ће осигурати да не преплаћујете, објашњава Царрасцо, све док се не одрекнете непредвиђених ситуација. „Реалност је да се уговор неће закључити, што значи да зајмодавац неће одобрити зајам, ако дом се не оцењује", Каже Царрасцо. (Више о непредвиђеним ситуацијама и проценама ускоро!)
Ако се заиста заљубите у дом и јесте на конкурентном тржишту, можете засладити своју понуду писмом купца, што вам помаже да изразите зашто сте лично заинтересовани за дом, каже Беатрице де Јонг, продавачица у Лос Ангелесу и потрошачки трендови стручњак у Отворена врата. „Писма са најбољом понудом усредсређена су на аспекте куће које волите, поздравите продавце на њиховим укуса или начина на који су одржавали дом и покажите им да сте посвећени несметаном затварању. " она каже.
Када дајете понуду, продавац ће обично захтевати „озбиљан новац“ да би потписао уговор. „Депонирани новчани новац је знак добре вере у име купца да она озбиљно мисли о кући и да је вољна да у игру стави мало коже“, каже Салт Лаке Цити, Утах реалтор Јен Хорнер са РЕ / Мак Мастерс-ом. Количина потребног зарадјеног новца може се разликовати у зависности од уговора, преференције продавца, као и од града или државе, објашњава Хорнер. Обично ће депозит пасти између 1 и 5 одсто купопродајне цене куће, каже она. Купац може добити свој зарађени новац ако продаја не прође због разлога наведеног у непредвиђеним уговорима. Неке уобичајене непредвиђене уговоре који штите купце, омогућавајући им да одустану од куповине, односе се на инспекције дома, финансирање које пролази и процене кућа које су прениске.
Једном када направите понуду, продавац ће прихватити, направити контрафер или га одмах одбити.
Једном када продавац прихвати вашу понуду, време је да добијете кућни преглед. Скоро све понуде укључују „случајне случајеве инспекције“ који омогућава купцу да одустане од посла уколико постоје значајни проблеми у налазима инспекције.
Инспектор ће тражити све врсте проблема које дом може имати, од темеља па све до крова, укључујући ствари као што су неисправно ожичење или знакови раста плијесни.
Кућни инспектори траже проблеме који би могли представљати питања сигурности, али они се не баве козметичким питањима. Извештаваће о нечему као пукотина у насељу, али неће бележити неуредан посао фарбе.
Купци плаћају кућни преглед већину времена, објашњава Реалтор Келли Маллои, са Виндермере Некретнине у Сијетлу. Препоручује додавање опсега канализације, који испитује спољашњи водовод. Заједно, ово кошта између 700 и 800 долара, али може варирати у зависности од вашег тржишта или величине куће.
Зависно од вашег уговора, ви - купац - можете тражити да продавац изврши поправке на основу инспекције или да вам обезбеди кредит како бисте могли да поправке завршите. Пре него што дођете до стола за затварање, предате свој новац и потпишете папире, имат ћете прилику да направите последњу шетњу како бисте били сигурни да је решено све што је требало поправити. Ако је могуће, закажите то након што се продавци иселе - само у случају да покретни људи направе било какву штету.
Понекад, међутим, посао пропадне - можда је превише црвених застава искакало током кућне инспекције и продавац је вољан или способан да обави посао, објашњава Маллои. Иако би то могло мало закуцати, верујте у процес. Твој је дом напољу!
Следећа процена је обавезна ако узимате хипотеку, али је могуће одустати од готовинског посла. Током тога, лиценцирани процењивач долази до куће и врши детаљни пролазак кроз кућу како би утврдио колико вреди. Ваш процењивач гледа на то какве су се сличне куће у кварту недавно продале, као и било које реновирања или надоградње које су можда имале додатну вредност за дом и узимајући у обзир стање овог објекта својство. У основи, процењивач покушава да осигура да је цена уговора фер не само за купца и продавца, већ и зајмодавца. Ако процена буде нижа од уговорене цене, зајмодавац неће одобрити зајам.
Чак и у ситуацији са вишеструком понудом, власник мора имати на уму процену, објашњава Бранди Грелл, Сарадник у РЕ / МАКС професионалци у Стиллватер, Минесота. Ако понудите 230.000 УСД, а вредност куће је 210.000 УСД, додатних 20.000 УСД треба да се повећа. „Банка ће позајмљивати само вредност за коју верује да дом вреди“, каже Грелл.
У овом тренутку би се могло одиграти неколико сценарија. Најбољи случај за купце? Продавац поново преговара тако да продајна цена буде у складу са проценом. Друга опција је да уложите више новца у предујам како бисте надокнадили јаз између онога што је дом проценио и онога за шта купујете. Такође, непредвиђена домаћа помоћ у уговору омогућава вам да се удаљите од посла ако вам цена буде ниска, а ви ћете добити свој заслужени новац.
Ставите шампањац на лед: ви сте у кући. Међутим, можда ће вам требати нешто дуже него што сте очекивали. У просеку, потребно је 45 дана да се затвори стамбени кредит компанија за кредитни софтвер, Еллие Мае, али о једно од три затварања се одлаже. Неуспјеси који могу одбацити датум затварања или захтијевати одгоду могу укључивати проблеме инспекције или оцјене или флуктуацију кредита која мијења увјете зајма. Ово можете избећи ако не радите ништа што би утицало на однос кредита или дуга према примањима, попут максимирања кредитне картице или узимања кредита за аутомобил.
Најмање три радна дана пре затварања, добит ћете „Завршно откривање, “Документ са пет страница који садржи услове вашег зајма и списак накнада повезаних са затварањем.
Трошкови затварања обично покрећу око 2 до 5 процената зајма, тако да ако купујете кућу за 250.000 долара, очекујте да ће се трошкови затварања кретати од 5.000 до 12.500 долара. То можете платити из свог џепа или ћете можда моћи да га уврстите у свој зајам, али имајте на уму ако то учините, платићете камате на њега. Неке од уобичајени трошкови затварања укључују накнаде за процену, оснивање зајма, тражење наслова, плус унапред плаћени трошкови као што су порези на имовину, осигурање власника кућа и камате до прве исплате.
На затварању ћете потписати све потребне документе за своју хипотеку, предати чеку благајника за свој предујам и друге накнаде и примити кључеве од вашег новог места. Неке државе захтевају да адвокат буде укључен у трансакције некретнинама или буде присутан при затварању. Купци ће често изабрати да раде са адвокатом као додатну заштиту ако продаја има компликација, попут куповине куће у поплавном подручју или куповине затворене куће.
У зависности од услова вашег кредита, можда ће вам бити потребно и да поставите депозитни рачун. У основи то држи ваш новац док не дође до доспијећа, а у контексту хипотека то би се и могло користити плаћати ствари попут пореза на имовину, осигурања власника кућа и накнада ХОА, објашњава Нора Апсел, суоснивач компаније Морти. Банка од вас наплаћује депозитни налог, а ви месечно плаћате на рачун током целог трајања кредита, каже Апсел. Ово поједностављује плаћање, али такође помаже да заштитите зајмодавца тако да ваш дом не буде заштићен због неплаћеног пореза на имовину, попут овог момка који је изгубио дом за неплаћање 8,41 УСД!
Једном када се затворите, време је да испијате тај шампањац и избаците простирку за дом „слатки дом“. Ви сте власник куће!
Од:Марие Цлаире из САД
