Ловили сте док вас ноге нису болеле, пронашли кућу из снова и направили понуду која је прихваћена. Време је за издах, зар не? Не баш.
"Прво правило о некретнинама: Сви уговори морају бити у писаном облику да би били обавезујући", каже Давид Росен, агент за некретнине са Доуглас Еллиман у Нев Иорку. То значи док заправо немате потписан уговор, ваша прихваћена понуда је само споразум о доброј вери. Али све успева, зар не? Нажалост, не: Бројне замке могу вам се отклонити пре затварања, остављајући вас без куће за усељење (и без законског права). Добра вест: Већина снагова може се спречити припремом и брзином - само морате бити поучени о ономе што вам предстоји. Овде се најчешће сусрећу купци.
Не дозволите да снови о украшавању будућег кућног облака могу платити за то. Аллан Западински, агент за некретнине у Келлер Виллиамс, НИЦ, сећа се једног купца који је почео да наручује скупи намештај по мери. „Они су задужили своју кредитну картицу, а када је дошло време да банка изда писмо о обавези о зајму, одбијена им је хипотека“, каже он.
Уз то, ако купац има промену прихода, то такође може одложити ствари. Један од клијената Западињског започео је нови средњи уговор о послу, због чега је одбор задруга са којима су разговарали поново размотрио. „Већина задругара желеће да има годину или две сталног запослења“, каже он. „Морали смо да одложимо затварање неколико недеља да бисмо то објаснили одбору за сарадњу.“
Поправи: Најлакше је учинити да ваш омјер дуга и прихода буде што стабилнији. Западински препоручује да не купујете велике куповине и, када је то прихватљиво, да останете на свом тренутном послу док се не затворите у кућу.
Инспекције могу све да промене. Када се открију значајне грешке - попут структуралних оштећења, проблема са темељењем, плијесни или заразе - купци морају да одлуче да ли је вредно наставити, каже Гленн Давис, сарадник посредника у промету некретнина са Доуглас Еллиман).
Поправи: Иако нема брзих поправки за овај сценарио, можете користити лошу инспекцију у своју корист. „Кућа за коју је утврђено да има недостатке генерално говори о скали у корист купца“, каже Дејвис. Погледајте да ли ће ваша банка послати проценитеља који ће утврдити стварну вредност куће с новонасталим грешкама. Иако бисте можда желели да се потпуно удаљите, такође можете да искористите неочекивани догађај да преговарате о условима новог уговора у своју корист.
Ако одлучујете да одлучујете након што ваша понуда буде прихваћена, рискирате да изгубите кућу.
Поправи: Поступак брзо и одлучно закључите посао. "Делатности се крећу брзо", каже Илан Брацха, оснивач Келлер Виллиамс, НИЦ. „Уговори морају бити потписани брзо, а ако купци одвоје своје време или су неодлучни, продавац може пронаћи другог купца и кренути напред са новом понудом.“
Понекад ће продавац променити своје мишљење и одлучити да неће ићи преко договора. Росен каже да се то обично дешава када продавац не може да нађе ново место за пресељење.
Поправи: Росен каже да ако се продавац одустане, обично се предомисле у року од шест месеци. Ако сте заиста заљубљени у дом, будите стрпљиви. У супротном, идите даље.
Други разлог због којег је продавац могао да одустане је зато што је добио бољу понуду. Продавац или агент продавца уобичајено је да купују некретнину до закључења уговора каже да се извршава, покушавајући да добије највишу цену и понекад користи понуде једни против других Давис. Велика прича? Они оглашавају јавну отворену кућу чак и након што склопите уговор.
Поправи: Померите се брзо. „Адвокати могу вршити ревност, могу се вршити процене / инспекције и хипотеке могу преузимати у кратком року ако су планиране и припремљене за њих“, каже Дејвис. Росен такође предлаже да ваш агент остане у блиском контакту са продавцима између прихватања понуде и затварања, њушкајући било какве ризике.
Да бисте добили уговор о извршењу, потребан вам је лист уговора или подаци на којима адвокати заснивају основу уговор о коме су потребне информације о купцу и продавцу, условима посла и остало белешке. Али ако немате све информације спремне да понудите понуду, лист уговора може бити непотпун, што може одгодити потписивање или чак довести до тога да се договор распадне заједно, каже Брацха.
Поправи: Радите са својим агентом да бисте уредили све папире и били спремни за рад пре него што направите понуду. „Имати чист уговор о договору са приближним и тачним подацима о купцу, продавцу, агентима и детаљима имовине, кључно је за избегавање проблема са потписивањем уговора“, каже Брацха.
Од свега што може поћи по злу након што ваша понуда буде прихваћена, најстрашнија ствар је неочекивани раст каматних стопа “, каже Росен. "Ако стопе порасту, ваша способност да се квалификујете [за хипотеку] може бити угрожена", каже он.
Пре него што спакујете месингане чворове, тераззо акценте и макраме, одвојите мало времена да провучете преглед онога што кажу стручњаци за некретнине главни су трендови у кући у коме ћемо проверавати наше листе 2020.
Сарах Магнусон
18. дец. 2019
