Кад сам био у процес куповине моје куће у Лос Анђелесу, мој супруг и ја смо одлучили да свака понуда коју смо добили мора да долази са непредвиђеним ситуацијама. Било нам је потребно довољно времена да наступимо инспекција, извршите процену и узмите нашу кредит одобрен.
Није сваки купац прави понуду за дом са непредвиђеним ситуацијама, а ни сваки продавац неће прихватити ванредне ситуације са својом понудом. Зависи од тога где живите (на пример, непредвиђене понуде су ретке у Њујорку, док су у Калифорнији прилично честе) и колико је тржиште вруће.
Можда ћете и прегледавати сајтове са списком и приметити етикете попут „на чекању“ и „контингент“ и питати се шта оне значе, која је разлика и шта то значи за вас, потенцијалног купца. Дозволи да објасним.
Када је понуда условна, то у основи значи: „Нудим вам одређену своту новца за вашу кућу ако имовина и трансакција уопште испуњава специфичне услове. "И то је садржано у уговору између купца и продавца.
Купац ће (обично) имати ограничено време да осигура да су њихове непредвиђене ситуације испуњене како би их уклонио или задовољио. Током тог периода, уврштење је и даље активно (ака, и други људи могу и даље давати понуде) - али не увек. Након што су сви непредвиђени случајеви одјављени, понуда прелази из етикете "контингента" у "чекање" на већину веб локација са списком услуга (МЛС) (можда ћете приметити и другачије формулације, а о томе ћемо доћи у сец!)
Постоје четири врсте непредвиђених догађаја. Прва три су најчешћа: физички случај (ан преглед куће, што обично ради професионалац), проценаи одобрење зајма.
Временски оквир непредвиђених стања варира од државе до државе, али у Калифорнији, на пример, стандард Временски оквир за физичке и процене за непредвиђене процене је 17 дана, док је услов зајма 21 дана.
Четврти је случај продаје: Ово је случај када купац мора продати сопствену имовину да би купио тренутну. Као што можете да замислите, теже је поставити временско ограничење за последње.
Према агенту Линдсаи Бартон Барретт, Доуглас Еллиман, продавац такође може инсистирати на непредвиђеном случају: Продаће кућу само када нађу некретнину у коју ће се преселити или купити. Међутим, то није превише уобичајено, јер је време трансакције у току и обично купци преферирају поједностављени процес који се не повлачи даље.
То значи да је продавац прихватио понуду са непредвиђеним ситуацијама. Међутим, док купац ради на њиховом сусрету (тј. Заказивању инспекције или гледању на процену), продавцу је дозвољено да пусти људе да прегледају кућу као и да поднесе понуде.
Једном када продавац прихвати контингентну понуду, више не може показати свој дом нити прихваћати понуде. У основи: купац је ставио прстен на њега и то је то. Продавци обично неће тражити такву ознаку за случај нежељених догађаја, јер то може учинити тешким уочите ако купац сматра да један или више њихових непредвиђених ситуација није испуњен и одлучи да се повуче напоље. Продавац би тада требао да врати кућу на тржиште и започне испочетка.
Купац има рок за њихове непредвиђене случајеве и мора их испунити. Ако купац не може да реши непредвиђене ситуације у временском оквиру по уговору, мора да прође са понудом каква јесте или ће је одбити озбиљни новчани депозит. Ако купац прекорачи рок, агент продавца ће морати да достави захтев купцу за извршење обавештења који приморава купца да донесе одлуку у року од 48-72 сата.
Међутим, чак и ако је продавачу дозвољено да стално приказује свој дом и прихвата понуде, они то дефинитивно имају не могу да откачу тренутни процес куповине својом тренутном понудом док је контингентна - без обзира на то Шта.
Имати непредвиђене случајеве обично је заштитити купца и омогућити им излаз из трансакције ако се догоди неочекивано. На пример, купац је могао да научи да је кров који је оглашен као „нов“ стар заправо 40 година и треба га заменити. То би пало под „физичку“ ситуацију, а купац може одустати по уговору (ако благовремено обавести продавца и агента).
Или је у породици купца било хитних случајева што није имало новца потребног за куповину куће или моћи да плати хипотеку - купац се стога не би квалификовао за кредит, што значи да један од непредвиђених околности неће бити испуњен. Купац би могао да напусти посао.
Када разговарамо са Лос Ангелесом Компас агент за некретнине Леслие Маркуез, она каже Апартмент Тхерапи да купци могу да прескоче случајне случајеве, али не препоручује купцима који то први пут чине. Међутим, купци могу засладити посао смањујући временске оквире који се морају уклонити.
Уместо 17 дана за физички случај и процену, купац, на пример, може да понуди 12 дана. Или уместо 21-дневног непредвиђеног одобрења зајма, купац може преговарати 18 дана.
Међутим, ризично је када створите мањи прозор, јер одређено време броји викенде и празнике - и зависите од гомиле различитих људи да бисте постигли резултате који ће утицати на ваш процес доношења одлука.
И верујте ми, чак и једноставна кућна инспекција значи велику хрпу папира које ћете морати да напишете, ред по ред. Да ли ћете одмах моћи да резервишете инспектора? Хоће ли службеник за кредит моћи довољно брзо да среди финансије?
Нема продавца који би продавач хтео да реши са непредвиђеним ситуацијама - то је мање ризик за њихи понуда понуде иде директно на чекање да би се убрзао процес. Међутим, у многим је државама прилично стандардно да купци укључе непредвиђене ситуације у своје понуде. Али ако један од потенцијалних купаца чека да се њихова имовина прво прода, тада могу очекивати да ће продавац бити мање вољан да пристане на тај уговор. Поготово ако продавац има друге понуде које су мање компликоване и захтевају много времена.
На неким тржиштима су понуде прекривене непредвиђеним ситуацијама ретке. Барретт каже Апартмент Тхерапи, „Чак и на тренутном спором тржишту у НИЦ-у, изузетно је ретко да продавац или купац пристане на непредвиђени уговор.“
Чим се уклоне све непредвиђене ситуације и све што остане у процесу куповине куће затвара папирологију, то значи да је дом у „чекању“.
Ово у основи звучи. Продаја је у току, али продавац прихвата резервне понуде * само * у случају да ствари некако пропадну.
То значи да су, иако су непредвиђени случајеви уклоњени и кућа технички у току есцров, продавцу је још увек дозвољено да покаже свој дом и прихвати више понуда.
Међутим, ако се купац и продавац нису сложили ни са каквим непредвиђеним ситуацијама, кућа може ићи директно на чекању.
Све зависи од уговора између купца и продавца. Ако у уговору пише „Контингент: Настави да се приказује“, продавац у ствари може да прихвати више понуда.
А понекад и контингент не заврши с радом, па дефинитивно није узалудна мисија ако имате срце постављено у кући која је наведена као контингент. Ако прегледавате МЛС, требали бисте моћи видети куће означене као такве. Моћи ћете да ставите резервну понуду (која захтева полагање озбиљног депозита).
Ако не можете понудити понуду на листи, могло би се рећи: "Контингент: Нема шоу / без избацивања." И никад боли да се ваш агент јави и види какав је договор са кућом. Можда се чини да је у чистилишту, али никад се не зна.
Маркуез каже да се то не дешава често на врућем тржишту: „Сви желе да све иде глатко, а посебно на супер врућем тржишту... не видите да многи контингент или на чекању понуде падају кроз. Обично ће купац и продавац нешто смислити, чак и ако купац каже да један или више њихових стандарда није испуњено. "
На примјер, у мом случају, открили смо да је наша кућа из снова имала велике проблеме око оснивања који нису откривени. Наш агент се обратио агенту продавца и предложио решење: Продавац или снижава цену, или нуди кредит (или комбинацију обоје). Продавац је на крају пристао и срели смо се на пола пута.
То наравно није увек случај. Иако је тешко прецизно пратити кроз колико контингента или на чекању понуда прође сваке године, Извештаји ХомеГо да није успела продаја куће повећана је са 1,3% на 4,3% свих наведених некретнина у последње две године (мада то не одређује да ли су некретнине наведене као контингентне или нерешен).
Све зависи од времена трајања процеса дескарзије и договореног временског оквира, али можете (обично) очекивати да ће кућа прећи из контингента у чекање за око девет дана.
Према Маркуезу, ако радите са стандардним 30-дневним есцров-ом, више или мање чекате да се уклањају ванредне ситуације. Најдужи случај је одобрење зајма (21 дан). Након одобрења зајма остаје девет дана пре него што се затворите у кућу.
Међутим, тај број може порасти ако је то 45-дневни есцров - или може пасти ако су купац и продавац изабрали затварање од 14 или 21 дана (они су ретке и углавном су резервисане за супер искусне купце или инвеститоре који мање губе, планирају да пребаце кућу или и једно и друго).
Завршио сам са 14-дневним физичким и оцењивачким ситуацијама и 21-дневним зајмом у својој понуди и нећу да лажем: било је стресно. Звао сам инспекторе и остављао поруке, пазећи да имам два резервна инспектора на позив за најгори случај.
Био сам залепљен за свој телефон у случају да мој кредитни службеник позове више папира (на срећу било је тога Скенер коме бих се прикрао на послу како бих могао правовремено слати своје пореске пријаве и банковне изводе мода).
Пре него што спакујете месингане чворове, тераззо акценте и макраме, одвојите мало времена да провучете преглед онога што кажу стручњаци за некретнине главни су трендови у кући у коме ћемо проверавати наше листе 2020.
Сарах Магнусон
18. дец. 2019
