Порез на имовину, осигурање власника кућа, камате, ХОА накнаде - када је реч о месечном хипотеци, главном зајму не недостаје компанија. Ипак, неки од ових додатних трошкова и трошкова извлаче толико новца од власника куће од приватног хипотекарног осигурања (ПМИ.)
Ако безобразно гранатирате додатни новац за ПМИ премију, приватно хипотекарно осигурање не треба уводити. Али за неупућене, ево брзог преласка: зајмодавац захтева ПМИ ако дужник није у могућности (или не жели) да уплати 20% аванса приликом коришћења конвенционалну хипотеку за плаћање куће (исто важи за финансирање преко Федералне стамбене управе, али правила и одредбе разликују се). У хипотеци, зајмодавци преферирају да позајмљивачи имају толико новца (или капитала) уложеног у кућу, тако да је мање вјероватно да ће платити неизмирење. Међутим, када то није могуће и зајмодавац има већински удео у кући, зајмодавац ће то захтевати дужник ће купити приватно хипотекарно осигурање ради заштите зајмодавца у случају неплаћања и искључење.
Укратко, ПМИ чува зајмодавца - на терет зајмопримца - и остаје на зајму док капитал кредита у дому не достигне 20%. Ни трошак није тачно основна промена: премија се обично креће од 30-70 долара месечно за сваких 100.000 позајмљених долара, у зависности од износа зајма и кредитног резултата зајмопримца. Шта више, власници кућа немају ријечи у одабиру хипотекарне компаније и не могу преговарати о стопи. Ако увреду додате увреди, постоји нема гаранције да ће премије за хипотекарно осигурање плаћене у 2018. години и касније остати одбитне за порез.
Међутим, ту је и преокрет: ПМИ омогућава купцима кућа са скромном банкротером да искористе данашње ниске стопе хипотеке (сада лебде у распону од нижих 4% У поређењу до 10% -тних стопа 80-их). Такође, ПМИ се може у потпуности елиминисати из хипотеке, ако је „зачињен“ најмање 12 месеци, и однос кредита и вредности (ЛТВ) није већи од 80% (читај: Корисник кредита има најмање 20 процената капитала у кућа). Ово је све под условом да је зајам у добром стању.
То нас доводи до грешке коју ће први пут купити купци кућа: не водећи табеларну стопу на њихов ЛТВ омјер (то можете израчунати тако што ћете салдо кредита поделити на процењену вредност куће). Набавите ово: Зајмодавци нису прописани законом (или тачније Закон о заштити власника кућа) да аутоматски укине ПМИ на конвенционалном зајму све док ЛТВ дужника не достигне 78% (што је засновано на оригиналној процењеној вредности или продајној цени, која год да је нижа). Међутим, према истом акту, можете писмено затражити уклањање ПМИ-а након што ЛТВ достигне 80%.
Па, шта је велика ствар? Укрцајмо неке бројеве. Рецимо да сутра купујете дом за 215.600 УСД (тренутна средња вредност куће у Сједињеним Државама, према Зиллову). Смањили сте 5% (или 10,780 УСД), што вам оставља зајам од 204,820 УСД. Да бисте поднели молбу да ваш ПМИ падне на 20% капитала, мораћете да платите главницу на 163.856 УСД (износ кредита помножен са 0.8). Завирите у ан амортизациони распоред за 30-годишњи зајам с каматама од 4% показује да ћете у децембру 2027. достићи ЛТВ од 80 посто. Али зајмодавац не мора да откаже полису до септембра 2028. године, када достигнете ЛТВ од 78 процената (159,759,60 УСД). То значи да можете вршити непотребна ПМИ плаћања скоро годину дана - трошите 1300 долара - ако не затражите да ПМИ буде уклоњен.
Чак и ако поставите аларм за децембар 2027., девет година је дуго време за чекање - и дуже време за плаћање. За власнике кућа у потрази за пречицом, Амин Тагхави, хипотекарни планер на адреси Роцк Хилл Финанциал у Нарбертху у Пенсилванији има неколико савета. „Уради домаћи задатак“, каже он. „Након плаћања ПМИ током читаве године, погледајте какве се сличне некретнине продају у вашем крају, и ако мислите да се вредност вашег дома довољно повећала да Долазите до 20% капитала, тражите поновну процену. "То подразумева да процењивач (изабран од стране зајмодавца) посети вашу кућу како би одредио њено тренутно тржиште вредност; услуга кошта између 450 и 600 УСД, у зависности од локације. Преиспитивања такође могу бити од користи власницима кућа који су од почетка почетног куповине знатно побољшали свој дом. Иако за услугу морате издвојити стотине долара, можда би било вредно сачувати шта би било хиљаде долара у ПМИ током додатних осам година плаћања које би вам донеле до 20% капитала.
Други начин да пребаците се на последње плаћање ПМИ-ом је кроз рефинансирање (добијање другачије хипотеке с нижом каматном стопом једном имате више капитала у кући), али с обзиром да трошкови затварања узимају у обзир и стопе хипотеке полако расту, то постаје мање одрживо опција. Уместо тога, Јереми Дуркин, старији консултант за хипотеку Тридент хипотека у Филаделфији, Пенсилванија, сугерише да власници кућа једноставно уграбе додатних 200 или 300 УСД за своју хипотеку сваког месеца који иду у правцу плаћања главнице. Стратегија која је истовремено будала и ефикасна? Продат.
Пре него што спакујете месингане чворове, тераззо акценте и макраме, одвојите мало времена да провучете преглед онога што кажу стручњаци за некретнине главни су трендови у кући у коме ћемо проверавати наше листе 2020.
Сарах Магнусон
18. дец. 2019