Када смо мој дечко и ја - обоје бранитељи морнарице - одлучили да купимо дом, то смо успели без новца и смањеног ризика. Иако ово може изгледати као миленијумских Сањамо о данашњем тржишту становања, то је заправо била тешко стечена корист за нашу услугу. Наша прича није неуобичајена - од 1944. године више од 22 милиона чланова службе и ветерана купило је куће са оним што је данас познато као ВА кредити. За оне који не знају пуно о ВА кредитима, изненадићете се начином на који је то утицало на то колико Американаца живи - чак и данас.
Наша прича почиње 22. јуна 1944. - само неколико дана после Д-дана - када, после жестоке расправе, Председник Франклин Д. Роосевелт је потписао Закон о прилагођавању војника. Будући да се толико много Американаца борило у Другом светском рату, влада је знала да би могло доћи до пораста незапослености када се 15 милиона чланова службе врати кући. Да би се помогло ублажавању ефеката на економију и дало ветеранима шансу да финансијски стигну до куће, чин који је такође познат као Предлог закона о ГИ дозволио је Одељењу за борачка питања („ВА“) да понуди средства школарине и незапослене онима који су се борили у рата.
Предлог закона је такође увео оно што се називало зајам за ВА: Помагање члановима сервиса да добију стамбеног збрињавања, одлучено је да влада гарантује део новца без умањивања камата хипотеке.
Тада - и још увек - ВА не издаје кредите, већ их осигурава, издајући „гаранцију“ - или обећање банци да ће вратити део зајма, ако он пропадне. Године 1944. гаранција је била ограничена на 50 одсто зајма и није могла прећи 2.000 долара (тада је просечни дом коштао мање од 9.000 долара). Само су ветерани Другог свјетског рата квалифицирани, а потенцијални купци морају одслужити 90 дана у рату. Ветерани су такође морали да се пријаве у року од две године од одвајања од војске.
За многе је први круг био успешан: било је 2,2 милиона ВА кредита долед оут између 1944. и 1952. Међутим, било је све већих болова које је требало решити. Порасле су цијене кућа, па је гаранција повећана на 60 посто кредита, али 1950-их није могла прећи 7500 долара. Првобитни рок зајма од 20 година учинио је цене становања недоступним, па је продужен на 30 година. Супружници ветерана који су умрли у служби били су искључени од користи, па је то на крају проширено и на њих. Поред тога, хипотекарна индустрија пребацивала је накнаде и трошкове кућном купцу, повећавајући цене, тако да је ВА добила овлашћење да регулише ко може шта да плати.
Будући да савезна влада није издавала кредите, то доводи до огромних, трајних проблема. То је значило да црни ветерани још увек морају да одобре зајам преко својих локалних банака. Ови захтеви су доследно одбијани због дискриминаторних редлинеили историјску савезну политику кодирања мањинских четврти као превише "несигурних" да би се осигурала хипотека, као и закони из ере Јима Црова који су држали афроамеричке породице од приступачних смештаја у предграђа. Према чланку из Едварда Хумеса из 2006 Часопис за црнаца у високом образовању1947. године у Мисисипију, само два од 3.000 зајмова ВА отишла је црним ветеранима. Ова питања нису експлицитно обрађена до Закона о фер становању из 1968. године, али - све до данас - имају трајни ефекат о демографском саставу ко живи где.
Током година, како је популација ветерана расла са сваким ратом, Конгрес је учинио више ветерана прихватљивим за програм. Поред тога, кредит за ВА прилагођен је тако да боље одговори на потребе ветерана: гаранција је повећана како су се цене станова повећавале, датуми истека рока отплате, зајмови постало је прихватљиво за капитал рефинансирања и уновчивања, дефиниција прихватљивих домова је проширена на станове и мобилне кућице, а еколошка побољшања су залаган Поред тога, мере попут „накнаде за финансирање“ (мали проценат хипотеке уместо ПМИ-а који помаже у покривању губитака у случају подразумевано) спроведено током 1960-их и уведени су изузеци од подешавања буџета како би програм могао да користи ветеранима годинама доћи.
Од свог почетка, зајам за ВА је помогао многим људима да остваре „амерички сан“ у замену за њихову услугу. Због тога је створио огромну трајну снагу. 2016. године Нови рекорд постављено је са више од 700.000 гаранција за стамбени кредит. Разлог због којег је и даље толико важан и популаран за војну заједницу је тај што може бити тежак да би војни припадници стекли конвенционално финансирање куће - из многих истих разлога то је тешко било прошлост. У ствари, нова студија из Листа апартмана утврдили су да ветерани имају вишу стопу власништва над кућама од не-ветерана (76 процената у односу на 62 процента).
Међутим, ветеранима није тако лако стећи власништво над домовима као некада. Студија листе апартмана утврдила је да најновијих ветерана (оних који су служили у ери Пост-9/11) има 35 година проценат више трошкова који су оптерећени у њиховом смештају него њихови претходници, па чак и они који нису ветерани вршњаци. То је тачно иако у просеку зарађују више од не-ветерана. Ови млади ветеринари имају само стопу власништва над кућама од око 40 процената - што је и даље више од укупне миленијске стопе од 32,2 процента, показују подаци Урбанистички институт. Све ово указује да је можда време да Конгрес поново ажурира рачун.
Иако је његова моћ можда ослабила у последњих неколико година, зајмови ВА омогућили су - и настављају да - власништво над кућама омогућава хиљадама ветерана. За многе чланове службе и ветеране, то је једина врста зајма на коју се могу квалификовати.
А пошто се чланови услуга крећу тако често, трошкови премештања брзо се збрајају више од оног за шта су им дали пресељење. Зајам за ВА може помоћи да се минимизирају трошкови премјештања из џепа, као што су сигурносни депозити и авансне уплате.
Данас, да би могли да се квалификују за кредит за ВА, ветерани морају имати најмање 90 узастопних дана активне службе у ратном времену, 181 дан активне дужности у мирнодопско време, шест година у резервама или Националној гарди, или бити преживели супружник ветерана или члана службе који је прошао на дужности или због инвалидитета везаног за службу. Једном када ветеран стекне подобност, добија га доживотно и може конкурисати за онолико ВА кредита колико жели. Међутим, они могу истовремено имати само једну активну хипотеку и морају се уселити у своју кућу у року од 60 дана од куповине.
ВА гарантује четвртину одговарајућег лимита за зајмове изнад 144 000 УСД (овај број се може мењати на годишњем нивоу). Накнаде за финансирање варирају у зависности од цене куће, предујма и статуса купца. Просјечни кредитни резултат потребан за већину зајмодаваца остаје низак чак 620, а ветерани су у могућности да се квалификују чак и са високим омјером дуга и прихода. Оба захтева су мање строга од оних која се захтевају за војне купце који траже ФХА и конвенционалне зајмове. Међутим, захтеви за инспекцијски надзор и процену становања су строжи него код класичне хипотеке.
"Изненађен сам колико је једноставно било купити наш дом", каже Јустин Б., члан службе који тренутно живи у Јацксонвиллеу на Флориди. Управо се затворио у своју кућу коју је купио за кредит за ВА након пресељења у нову дужност. „Мој Реалтор и зајмодавац су тако добро радили да сам доказао своју подобност и потписао папире. Нисам имао предујам и при затварању сам чак добио и чек за своје трошкове затварања. "
Као и многи ветерани који су користили програм пре нас, мој дечко и ја смо имали велико искуство и могли смо да купимо дом када то у супротном не бисмо успели. Због наглих цена закупа око војних постројења, чак месечно уштедимо новац поседовањем куће! С обзиром да се многе породице суочавају са финансијским несигурностима, програм зајма ВА постао је суштинска корист ветерана. Наши ветерани напорно раде да осигурају да слободе које уживамо сваког дана и даље постоје, а ја сам захвалан је програм који помаже ветеранима и њиховим породицама да се мало састану лакше.
Пре него што спакујете месингане чворове, тераззо акценте и макраме, одвојите мало времена да провучете преглед онога што кажу стручњаци за некретнине главни су трендови у кући у коме ћемо проверавати наше листе 2020.
Сарах Магнусон
18. дец. 2019