Замислите да нађете дом који апсолутно волите (или бар видите пуно потенцијала). Сад: Шта ако бисте могли живети тамо, али уместо да своју уштеду потрошите унапред, месечно плаћате део дела станарине на почетку аванса. Звучи као сан, зар не? Највероватније да - посебно ако сте фрееланцер, имати тако велики кредитили висок омјер дуга и прихода (они проклети студентски зајмови!) или једноставно не можете сваког месеца оставити довољно готовине да бисте заменили предујам.
Па, ова ситуација није само ствар снова - то је врста уговора позната као „изнајмљивање за поседовање“. Али, као и многи сценарији који су превише добри да би били истинити, долази са прилично удела ризика размотрити. Ево шта треба да знате пре него што се потпишете:
Ове једнорожне закупе називају се многим стварима, али уобичајено се користе „изнајмљивање за изнајмљивање“, „уговори о куповини закупа“, „уговори о куповини закупа“ или „опције закупа за куповину“. У најму закупа, закупац пристаје да изнајмљује јединицу или кућу од станодавца. Сваког месеца станодавац ће одложити део месечне уплате у фонд станара у кући. Договорена цена остаје фиксна током цијелог закупа. Обично, након што станар уплати довољно капитала у кући да би се квалификовао за хипотеку, закупац има могућност да купи од станодавца.
На пример, закупац може потписати уговор о куповини закупа куће од 150.000 долара. Домаћин ће од њих тражити да умањују 500 УСД и плаћају 1.200 УСД месечно - 200 УСД од тога ће ићи у случају аванса. Након две године, станари ће платити 4.800 америчких долара за предујам, или 3,2 процената вредности имовине - довољно да покрије предујам ФХА хипотека. Ако тако одлуче (запамтите, то је опција за куповину), закупац може осигурати хипотеку и слиједити стандардни поступак куповине куће.
За једну, они могу бити скупи. Закуподавци могу захтевати неповратне накнаде (познате као опциона премија) како би обезбедили могућност куповине. Они могу завршити једнако скупо као и предујам - ако не и више. Стандард је обично 5 процената, али то се може преговарати између страна. Поред тога, ако станар одлучи да не откупи на крају уговора, неће добити било који одложен новац назад.
Такође је важно напоменути да закупнине за изнајмљивање звуче слично, али се веома разликују од намештања „уговора о деловању“ (који имају свој скуп ризика). Уговор за дела су куће које финансирају продавачи, где купац враћа продавца током дужег периода месечним ратама са високим каматама. У тим ситуацијама најмопримац је одговоран за све поправке, а обично и порезе и осигурање.
Ако га изнајмљујете, закупац је обично покривен законом станара током периода закупа и није одговоран за одржавање или поправке. Међутим, то се може разликовати од државе до државе - и ваш станодавац може покушати да вам омогући да потпишете та права (мада, опет, легалност тога варира од државе до државе).
Будући да власништво домова постаје ван домашаја већине Американаца, закупнине за изнајмљивање постају све популарније. Сада постоје неке добро финансиране компаније са Валл Стреета понуда транспарентни програми изнајмљивања за реновиране куће високог квалитета. Поред тога, они су уобичајени у вршњачкој продаји, на пример, ако породични пријатељ жели да вам прода своју имовину, али још увек немате пуна средства. Међутим, према Ницхолле Монтицелли, агент за некретнине у БЕКС Реалти на Флориди, стандардни уговор о изнајмљивању-поседовању готово увек се пише уз најбоље интересовање продавца на уму - то значи да када уђете у њих као станар, требате обавити дужну ревност да бисте их ублажили ризик.
На пример, изнајмљивач / продавци могу покушати да сва одржавања и поправке падну на станара (ово може бити против станара закони у многим државама, па се обратите свом адвокату!) Или у уговору може бити наведено да ће једна закашњела уплата поништити договор. То значи да је станар изгубио новац који је већ платио, као и новац који су ставили у обнове и поправке имовине.
А пошто је закупнина за изнајмљивање привлачна онима који су иначе гурнути из традиционалних опција за куповину кућа, тржиште је подложно превари. На пример, на Флориди је уочен пораст преваре која је укључивала закупнине за изнајмљивање за време краха на тржишту станова средином 2000-их, каже Монтицелли. Било је много случајева када су станари вршили месечне исплате, довршавали поправке, па чак и дограђивали дом, док су власници имовине плаћали своја плаћања. Власници би тада престали да плаћају хипотеку, а станари би се нашли високо и сухо кад би банке дошле да поврате имовину. 2016 Истрага "Нев Иорк Тимеса" показали да су ове преваре поново у порасту.
Међутим, чак и ако вам све ово постане потпуно јасно, важно је схватити да још увек улазите у потресну ситуацију - улажете у нешто над чиме имате мало контроле.
На пример, иако можда није било додатних заложних права на некретнини када сте потписали закуп, власник је можда додао неке податке након чињенице, каже Ловинг. Утврђивање да ли је то случај и покушај да се заштитите од тога, све ће вам донети додатни трошак. Ово може учинити стварне трошкове куповине куће путем закупа за изнајмљивање много већом од оне традиционалне куповине.
Поред тога, иако имате законска права на уложени новац, можда ће бити скупо добити оно што јесте дугују у екстремним случајевима: „Власник и даље може да испуни своје хипотекарне обавезе и изгуби дом ради искључења имовине“, воли каже. "[Ово] би вас ставило у обавезу да покренете судски поступак за било који правни лек против продавца."
Ако сте одлучили да је изнајмљивање за вас власништво или сте се заљубили у закуп који има могућност куповине, ваш сљедећи корак би требао бити да позовете свог одвјетника. Као што је раније речено, различите државе и региони имају своје законе који се односе на изнајмљивање, па осигурајте да ваш адвокат има сазнања о томе где желите да потпишете закуп.
Монтицелли обично савјетује својим клијентима да се држе подаље од најма закупа, али ако се њени клијенти одлуче ићи тим путем, она увек препоручује да адвокат прегледа уговор и препише га да би био повољнији за станара и ублажио ризик. На пример, станари могу да се увере да не плаћају дупло веће надоградње и реновирања у која улажу и да се откупна цена не може повисити када дође време за куповину. „Ако продавац неће преговарати, узмите то као знак упозорења“, каже она.
"Тражите предквалификацију и покажите уговор службеници зајма", каже Левис. Службеник зајма узеће ваше финансијске податке и обавестиће вас ако сте на путу да добијете хипотеку за неколико година. Такође ће се уверити да ће се део вашег плаћања закупа додати када је то време почело.
И, наравно, ако вам се изнајмљивање чини превише ризично, али вам се свиди практичност да вашу почетну уштеђевину уштедите заједно са станарином, увек постоји могућност премештања на јефтиније место, али плаћање истог износа закупа (то јест, јефтиније станарине вашем станодавцу и остатка дела у вашој уштеди рачун).