Куповина куће није мали задатак. Постоје огромне одлуке за доношење: Да ли тражите кључ у руке или фиксатор горњи? Да ли дуже путовање вреди уштеде? Постоје и бескрајни бројеви који се могу срушити: како се хипотека с фиксном стопом упоређује са подесивом стопом? Колико ћете заправо платити за овај дом од 200.000 долара? А кад све ово схватимо, више је него вероватно да ћете наићи на неки потпуно нови жаргон који ћете дешифровати.
Један од најчешћих термина са којим бисте могли да се суочите током претраге јесте оно што се назива „функционална застарелост“. На пример, ваш реалтор може се односити на кућу која није савршен у велика цена као "функционално застарела". Знате шта функционално значи и знате шта застарело значи, али шта то значи за вас, купца куће и потенцијалну будућност продавац? Ево, све што треба да знате, укључујући и куповину функционално застарјелог дома, има смисла за вас.
Израз функционална застарелост има неколико различитих примена, зависно од индустрије, али у некретнине подразумева губитак вредности имовине услед стила, простора или одређеног дизајна одлика. У основи, застарјеле куће имају или превише или премало нечега у поређењу с другим кућама у окружењу и на тржишту.
На пример, рецимо да гледате стару кућу са две спаваће собе и једним купатилом у суседству пуним потпуно нових кућа које садрже спаваће собе три плус и две плус каде. Дом који гледате сматрат ће се "функционално застарјелим", јер бисте у њему још увијек могли живјети Кућу, већина људи то не жели јер могу добити квалитетнију кућу у близини за само малу премију. Ова врста функционалне застарелости се назива недостатак јер постоји нека карактеристика или фактор који чини кућу мањком у односу на друге куће у близини.
Функционална застарелост може функционирати и обрнуто. Велики, нови дом у кварту малих, старих домова такође би се сматрао функционално застарјелим због његовог високог квалитета у поређењу с остатком сусједства. Ова врста се зове суперадекватност (такође се назива прекомерно побољшање) с обзиром да ниже вредности имовине у кварту значе да људи неће желети да плаћају целу цену тих вредности.
Поред укупног дома и локације, функционална застарелост може се односити и на појединачне карактеристике дизајна. На пример, ако власник куће обоји сву маслину у зелено или изгради базен у дворишту, велике су шансе да ће већина потенцијалних купаца искључити те карактеристике, чиме ће дом функционалан застарио.
Укратко, иако су функционално застарјели домови у потпуности функционални, они постају застарели са економског становишта. Неко ће морати да прави компромисе приликом куповине функционално застареле куће, било да је то купац због недостатка (свака надоградња мораће изаћи из свог џепа) или продавца преко суперадатности (често ће морати да праве компромисе у вези са продајном ценом само да би је уклонили са тржиште).
Када је у питању процена функционално застарјелог дома, треба узети у обзир један главни фактор: Да ли је застарелост изљечива или неизљечива? Другим речима, да ли се функционална застарелост може лако поправити?
Неизрецива застарелост догађа се када кошта више за решавање проблема, тада ће бити вредно повећања вредности имовине. На пример, ако је дом изузетно мали и застарео у односу на остатак комшилука, сматраће се неизлечивим јер су потребне веће обнове да би повећале вредност (а могу коштати и више од новца који би вратили када препродаја).
С друге стране, излечива застарелост дешава се када је трошак за поправити нешто лако и има смисла у финансијском смислу. Запитајте се: да ли је вредно невоља? Ако су кухињски ормари маслинасто зелене боје који одбијају купце, једноставна лименка бела боја испада да је и више него што кошта трошкова.
Иако се чини да функционално застарјели дом долази до компликација, запамтите, можда би вам било у интересу да га погледате други. "Ако вас та кућа са само једним купатилом или мање идеалним распоредом уведе у ваш сански кварт без да вам пукне буџет, онда је вредно размислити", каже Холли Хугхес, Реалтор у Аустину, Текас. Много пута, функционално застареле куће седе на тржишту дуже од просека у околини, што значи да је купац у сјајном месту за преговоре. Међутим, држите се подаље од великих неизлечивих проблема попут кућа са туробним темељима и других карактеристика старе школе попут септичких система.
"Ако је то превелик проблем, банке га неће позајмљивати", додаје Хугхес.
Другим речима, ако је иначе фантастичан дом функционално застарио, то не мора нужно значити да не може бити и ваш дом из снова. Само имате додатни фактор који треба да узмете у обзир пре доношења коначне одлуке. Срећно!