Тренутно смо у другом најдужем периоду од економски раст у америчкој историји, са ниском незапосленошћу, растућим кућним вредностима и напредак у стопама власништва над кућама. То сигурно изгледа добро на папиру, али оно што се догађа мора се срушити: Неки стручњаци - укључујући више од 20 економиста из те земље Национално удружење за економију пословања и 50 експерата и економиста за некретнине у истраживању за Зиллов—Предвиђајте да ће следећа рецесија вероватно погодити 2020. године.
Како је последња велика рецесија у земљи зависила од спиралног тржишта станова, успорава рецесија изгледа посебно застрашујуће ако сте тек купили свој први дом или се припремате за куповину у наредних неколико година. Па шта треба очекивати за следећи потенцијални пад? Разговарао сам са стручњацима за финансирање некретнина и кућа како бих добио потпуну слику.
Добре вести? Тржиште станова вероватно неће снабдевати привреду као што је то чинило 2007. године. Међутим, стручњаци које сам питао рекли су да увек препоручују да будите реални у свом буџету и да узмете одговарајућу хипотеку како бисте се заштитили од потенцијалне рецесије. У неким су случајевима рецесију чак доживљавали као добру ствар, рекавши да би она могла понудити чак и нове могућности куповине за оне који су изван тренутног тржишта по високим цијенама и каматним стопама.
Вреди напоменути да не постоји истински консензус о томе када ће доћи до пада и колико то може бити лоше. „2020. је указана на потенцијалну годину рецесије јер је само изван заиста доброг распона прогнозе за већину економиста“, каже Даниелле Хале, главна економистица са Реалтор.цом-а. „То значи да не виде рецесију у блиској будућности - где је прогноза добра - али они мисле једног дана ће доћи до још једне рецесије, а то би могло бити у будућности тамо где не видимо баш те податке добро."
Међутим, кад дође до тога, већина економиста каже да тржиште станова неће бити једини узрок: „Очигледно је да је становање одиграло велику улогу у последњој рецесији, то није нужно је очигледно да ће играти велику улогу у следећој рецесији “, каже Аарон Терразас, виши економиста компаније Зиллов, који је спонзорисао економско истраживање прошлог месеца. "Економисти које смо анкетирали много су се више бавили стварима попут трговине, геополитичким кризама и кретањем каматних стопа."
Ипак, на тржишту станова постоје неки фактори на које треба обратити пажњу у погледу планирања рецесије. До сада су у 2018. години видљиве стопе хипотеке највише одрживо повећање за почетак године преко 40 година. Вредности америчких домова расту најбржим темпом за 12 година. А нивои прихода не иду у корак са растућим трошковима куће.
Како расту стопе хипотеке, постоји више програма за зајмове којима ће се први пут купци моћи бавити, каже Натхан Пиерце, сертификовани специјалиста за стамбене хипотеке Напредно финансирање у Салт Лаке Цити-у, Утах. "То само по себи може бити проблем", каже он, напоменувши да постоји шанса да би нови програми - као и постојећи - могли снизити захтеве за исплату или минимални кредитни резултат. „Шта је изазвало пад стамбених несрећа у 2007. и 2008. години?“, Питао је. "Било је то да је свима било на располагању превише превише ризичних програма зајма." Да би додали ризик, Трумпова администрација почео да се окреће уназад Мере Додд-Френка, уведене после хипотекарне кризе 2007. године. Банке су поново у могућности позајмљивати хипотеке ризичнијим дужницима.
То значи да је изузетно важно да се купци који први пут купују подносе захтев за хипотеку с опрезом. Стандард у индустрији финансирања домова је да одобри зајмопримце за максимални износ који квалификују за Пиеррецеса и вратите их кући с минималним депозитом - чак и ако немају уштеде - каже Пиерце. Његов савет: „Не требате максимално да се бавите.“ Зиллов је открио да је 27% првих купца домова ићи преко буџета. Пиерце препоручује, уместо тога, да одредите буџет и одредите шта можете платити пре него што разговарате са зајмодавцем.
Такође је вредно размислити о стављању више новца у надоплату, каже Терразас. Он препоручује да ставите што већи износ аванса како бисте изградили јастук за капитал у вашем првом дому. Заштитит ће вас, напомиње Терразас, у случају пада. На пример, ако изгубите посао и морате продати кућу, имаћете више фонда на који можете поново да упаднете. "Ако вриједност вашег дома падне 2 или 3%, то неће бити погубно за ваше финансије", каже он.
Уштеда је такође пресудна за временски успоравање било каквог прекида са новим домом. „Ако сте већ купили и немате уштеде између три и шест месеци трошкова живота, покушајте да стигнете што пре“, препоручује Хале. Она напомиње да је „најгори случај“ губитка посла током рецесије обично око шест месеци незапослености, тако да је сигурно рачунати на штедњу.
Иако се можда чини да рецесија значи да је теже купити кућу, један стручњак заправо сугерише да би он могао помоћи одређеним купцима: Јонатхан Миллер, оснивач и председник консултантске фирме за продају некретнина Миллер Самуел Инц., каже да највише пажње посвећује ограниченом расту плата у виду раста домова цене. Он вјерује да је један могући исход за 2020. годину неутрализирање стопе раста домаће вриједности како би се задовољиле повећане потребе приступачности. Миллер каже да би се рецесија могла показати и као економска корекција: „Цене ће пасти и потражња ће се охладити, што ће ублажити цене“, каже он.
Милер верује да то не би морало бити лоше за купце који желе да уђу на тржиште. У рецесији се претпоставља да је тржиште станова мекше (мања потражња за пресељењем), па продавци траже мање новац за куће и нема толико много купаца који се такмиче и повећавају цене: „То је потенцијална прилика да се купи повољније“, рекао је каже.
Ипак, већина стручњака препоручује да купци који први пут не треба да се одлучују на куповину или продају на основу ових тржишних предвиђања (познатих и као покушај „времена на тржишту“). Нико не може предвидети тачне промене економије; важније је да уштедите како бисте уредили и истражили хипотеку која има смисла унутар реални буџет, узимајући у обзир нове трошкове власника кућа као што су одржавање, порези на имовину и осигурање
"Ако је сада право време за вас, ако сте финансијски спремни и пронађете дом који ради за вас, не бих чекала", каже Хале. "Једноставно нема гаранција о томе шта би се могло догодити у будућности."
