Добра вест прва: Заправо је могуће купити стан на Менхетну за мање од 300.000 долара. (Да, стварни стан - није ормар! И да, куповина у власништву, а не у закупу!) Свако често, задруга за изградњу стамбеног фонда за развој станова (ХДФЦ) удари на тржиште, пружајући реткој, приступачној опцији за потенцијалне купце кућа.
Али обесхрабрујуће вести? Не само да су прилично ретке, ове понуде за некретнине такође су помало улов: 22 Да бисте их купили, морате имати годишњу плату испод одређеног прага, али такође морате имати значајну готовину у готовини за авансна плаћања (а у неким случајевима и за целу купопродајну цену). Ово значајно ограничава базен ловаца на куће који заправо могу купити ову врсту задруга. У ретким случајевима људи штеде. Много пута, међутим, људи (мислећи на недавне факултетске факултете) са скромном платом улазе у пензију наслеђивање или добити финансијски подстицај од својих породица, или пензионери који немају месечни приход, али много новца у резервама. Уздахни.
Предузећа за развој ХДФЦ-а у Нев Иорку појавила су се 1970-их, када су током економског пада станодавци почели да напуштају своје зграде. Зграде су предате становницима на управљање. Започело је као експеримент, али откад се еволуирало у нишан начин да Њујорчани са ниским и средњим приходима купују куће.
Јединице су обично знатно испод тржишне вредности, што значи да ће ваша хипотека коштати мање од изнајмљивања јединице сличне величине, објашњава Еугене Гамбле, инвеститор у имовину и старији партнер са Вхисперерс имовине, компанија за инвестирање и развој имовине.
Осим што су по повољнијој цени, ХДФЦ коопери су често места са јаким осећајем заједнице Молли Франклин, агент за некретнине са ЦитиХабитатс некретнина.
Прво што купци морају знати је да ли испуњавају услове за граничну зараду зграде и морају им моћи да покажу ове цифре на две године пореске пријаве, каже Франклин. Не постоји универзално ограничење прихода и формуле за одређивање ограничења дохотка разликују се у зависности од опсега. Хаусеит, компанија за продају власника у Њујорку, саставила је а огледни водич за израчунавање смерница о ограничењу дохотка Такође можете да проверите а примена узорка, која обично захтева податке о банковним рачунима, личне референце и објашњење зашто желите да живите у згради.
Луцас Цаллејас, агент за некретнине са Триплеминт некретнине у Њујорку, каже да је важно да купци размотре да ли планирају бонусе или повишице који долазе. Ако је то случај, можда би било корисно тражити од компаније да их одгоди ако сте близу ограничења прихода.
„Неке зграде, у зависности од програма, неће дозволити ни један долар преко капице“, објашњава он. Други ће можда имати мало простора за мажење са малом количином флексибилности.
У зградама са мањим примањима пензионери са јаким финансијским средствима, али са малим примањима, као и куповином поклона за одраслу децу влада игра, објашњава Франклин, јер толико много ових куповина је готовина понуде.
„Многи [јединице] иду људима који могу имати родитеље или баке и дједове са значајним новчаним средствима, или људе који то имају напустили су високо плаћени посао и сада раде на пољима где зарађују мање, али сматрају да их то више награђује “, Франклин каже.
„Људи се нервирају да ће зграда захтевати да после куповине никада не зарадите више од максималног дохотка“, каже она. "Зграда неће заувек надгледати ваше приходе и власнички закуп неће вам бити испран из руку ако добијете велику промоцију годину дана након куповине."
Још једна лепљива поанта: Купци морају сазнати да ли је зграда одобрена за хипотеке, каже Франклин. "Неке зграде нису у јаком финансијском здрављу, тако да банке вероватно неће позајмљивати новац", истиче она.
Обично за ХДФЦ-ове је потребан нешто нижи, 10% предујам, објашњава Дебра Бецхтел, професор на Правном факултету у Бруклину који предаје клинику фокусирану на ХДФЦ; али неке "врелије" четврти захтевају сву готовину.
Купци не би требали очекивати да ће зарадити пуно новца од ХДФЦ-а. Да, иако вам је дозвољено да имате већи приход након што купите стан, наредни резидент купца ће највероватније морати да зарађује испод горње границе дохотка приликом куповине. То све, међутим, зависи од правила зграде.
„Цена препродаје није ограничена, али разумевање тога да ће ограничење прихода управљати колико ћете моћи да добијете приликом своје препродаје, врло је важно за управљање очекивањима“, каже Франклин.
Поред тога, порези на повратак (или накнаде за пренос плаћене згради ради одржавања резерви приликом продаје) обично су високе да би се спречиле шеме брзог богаћења.
„Увек будем сигурна да моји купци знају да је то заиста заиста погодна опција за некога ко користи стан њихово примарно пребивалиште, пошто ХДФЦ-и не дозвољавају људима који купују пиед-а-терре и имају строге поднаредне политике, " објашњава Схелли Плаце, Триплеминт агент.
Многи ХДФЦ захтевају скупе обнове како би их прилагодили разумном животном стандарду и тако је могуће да ће ваши трошкови из сопственог џепа бити већи од многих алтернативних кључева, објашњава Гамбле.
ХДФЦ јединице дизајниране су за људе са ниским и средњим нивоима прихода и као такви углавном носе ниске трошкове одржавања, Вхисперерс'Каже Гамбле. Међутим, ове накнаде долазе по цени: Ниске накнаде за одржавање значе мање ликвидне имовине коју зграда има за поправке, па стога зграда може бити изложена питањима сигурности или одржавања.
Иако је то тачно за неке зграде, на Манхаттану ХДФЦс се догађа врста ренесансе. Прилив недавних продаја ХДФЦ значи да зграде имају више у благајни; многи добијају пријеко потребне надоградње и такође се отварају за финансирање, каже Франклин.