Мој најбољи пријатељ је недавно желео да купи стан у планинама западно од Денвера. Док смо заједно вечерали, њен агент за промет некретнинама позвао ју је да изради стратегију како да победи на тендеру не само на тржишту конкурентних купаца, већ и на хиперконкурентној локацији. (Оштар планински ваздух је прижељкивана угодност током пандемије, а купци готовине то знају.)
Њен агент за некретнине предложио је клаузулу о ескалацији, која омогућава купцима да плате одређени износ новца изнад највише понуде коју продавац добије. Ове клаузуле могу - и требале би - да имају ограничење како не бисте завршили уговарање уговора који не можете да приуштите.
Ето, ту смо јели, јели равиоле од тикве у тиквици и осећали се као такмичари у емисији. Да ли би требало да пређе 1.000 долара преко највише понуде? Хмм, други купци можда размишљају о истом округлом броју. Шта је са нејасним стварима попут 1.777 долара? Одлучила је да прихвати клаузулу о ескалацији која је износила 2.500 америчких долара изнад највише понуде до 325.000 америчких долара за стан који је био наведен на 310.000 америчких долара. На крају је њена понуда прихваћена.
„Често упоређујем клаузуле о ескалацији са правилима еБаи-а: ризикују да вам мало покажу руку и дају агентима за листинг прилику да„ пецају “са вашим понудите да покушате да понудите другима више, али у одређеним случајевима омогућавају и купцима да дођу до најбољег и коначног, ублажавајући ризик од преплаћивања “ каже Кате Зиеглер, компанија за промет некретнина са компанијом Арборвиев Реалти из Бостона и компанијом Цолдвелл Банкер Лифестилес у Новом Лондону, НХ, која је клаузулама помогла својим клијентима да победе у понудама.
Клаузуле о ескалацији могу имати смисла за купце који не желе да ризикују проблеме оцењивањем прекомерним забрањивањем, каже Зиеглер, који нуди бесплатна класа за купце који први пут купују. (То је зато што ако кућа не процени продајну цену, договор би могао бити искочен.) За њеног купца клијентима, Зиеглер препоручује клаузуле о ескалацији у случајевима када тржиште може скочити испред недавно упоредивих продаја.
„Омогућава нам да се такмичимо, истовремено осигуравајући да можемо да направимо резервну копију победничке набавне цене, са верификованим конкурентским понудама у рукама, ако постоји било каква забринутост у вези са оценом зајмодавца“, каже она.
Клаузуле о ескалацији такође могу добро доћи на врућим пијацама где домови добију више приказа када изађу на тржиште, прикупе пуне цене и изадју са тржишта у року од недељу дана, каже Андре Холломан, агент за некретнине Келлер Виллиамс Реалти у држави Цонн. У ситуацијама више понуда, клаузула о ескалацији, каже Холломан, треба да се користи заједно са повољним условима уговора. Услови се разликују у зависности од тржишта и продавца, али ово може укључивати нешто попут повратни закуп продавцима којима је потребно више времена за кретање.
Клаузула о ескалацији саветује се само ако имате мало простора за померање са својим буџетом. Купци не би смели да је користе ако су већ на самом врху свог буџета, упозорава Зиеглер.
„Пажљиво погледајте свој прави максимум и држите се тог броја“, каже она.
Виши економиста Зиллов-а Јефф Туцкер каже да бисте избегли прекорачење буџета, купујте домове који су испод ваше максималне цене, тако да ваша понуда за ескалацију остаје у оквиру вашег буџета. На пример, погледајте само куће које су наведене око пет до 10 процената испод максималне цене вашег буџета.
„Са више домова који се продају изнад ценовника ове године, можда ћете сваки пут надмашити ако домове дајете већ по вашој максималној цени“, каже Туцкер.
Наравно, пожелећете да будете сигурни да ваша клаузула о ескалацији има ограничење тако да вам не улази у главу. Разлог због којег стручњаци за некретнине позивају на опрез приликом употребе ових клаузула је тај што могу постати мутни.
„Иако клаузуле о ескалацији звуче добро у теорији, оне могу довести до незгодних ситуација и непредвиђених двосмислености“, каже Јое Дицкерсон, агент за промет некретнинама на подручју залива Сан Францисцо.
Даје следећи сценарио: Рецимо да неко понуди 400.000 америчких долара за дом на који сте пазили. Нудите 450.000 долара или 1.000 УСД у односу на било коју другу конкурентну понуду. Да ли то значи да ваша понуда износи 450.000 УСД? Или је ваша понуда 401.000 УСД?
„Ова хипотетска ситуација укључује само две понуде“, каже Дицкерсон. „Замислите ситуацију са више понуда и вишеструким клаузулама о ескалацији. Може постати неуредно, брзо. “
Дицкерсон се у потпуности не противи клаузулама о ескалацији. Каже да су он и његова супруга пре неколико година користили клаузулу о ескалацији која им је ишла у корист. На столу је била само још једна понуда, а набавна цена и услови били су прилично слични.
Али каже да када користите клаузулу о ескалацији обавезно потражите доказ о следећој највишој или најбољој понуди.
Тазз Веатхерли, власник некретнина и брокерских кућа компаније Реал Естате витх Тазз из Боисеа у држави Идахо, такође предлаже употребу усменост која осигурава да продавац или агент за уврштавање неће открити понуђену цену конкурентима понуде.