Пореска сезона је довољно збуњујућа са В2с, добротворним прилозима и одбицима студентских кредита. Додајте продају некретнина и довољно је да пошаљете чак и најпаметнијег стручњака за ТурбоТак. Али у години у којој је тржиште топлије него икад, све више људи продаје своје домове - и не купују увек нови одмах иза њега. Дакле, док чекирају ту кутију на којој пише „Продао сам кућу“, како се могу припремити за било каква (скупа) изненађења која би им могла доћи 15. априла?
Прво, упозорење: ови стручни савети су од помоћи и добра је идеја доћи за сто са идејама, али Кате Зиеглер, инвеститор у некретнине и агент за некретнине у Бостону, саветује потенцијалним инвеститорима у некретнине да позову пореског стручњака на почетку процеса. Сертификовани јавни рачуновођа, или ЦПА, са искуством у области некретнина, помогао јој је да структурира постојећу имовину на повољнији начин. Такође су давали савете о будућим куповинама и продајама и како би то могло утицати на њен порески рачун.
„Одвојите време да пронађете некога ко разуме како ваше локално тржиште некретнина, тако и ваше циљеве, било да инвестирате у већем обиму или минимизирате капиталну добит на благовременој продаји вашег примарног пребивалишта“, Зиеглер каже.
Историјски гледано, људима је речено да купују кућу само ако планирају да тамо живе три до пет година. Пандемија је све променила. Људи су се нашли у потреби за више простора, крећући се широм земље, или продају да би уновчили на врућем тржишту. Морали су да продају - и морали су да продају Сада. Колико дуго су били тамо није било важно.
Неки од тих продаваца су се нашли са изненађујућим пореским рачуном. „На неким тржиштима се наплаћују додатни порези за продају у првој години власништва, где општине покушавају да обесхрабрити „превртање“ или ревитализацију амортизованих кућа за краткорочну поновну продају“, каже Зиеглер.
Мајкл Грос, ЦПА и сертификовани финансијски планер, даље објашњава: „Ови краткорочни капитални добици се опорезују по уобичајеним стопама пореза на доходак. Највиша обична стопа пореза на доходак је 37 одсто. Ако поседују имовину дуже од годину дана, добитак би се опорезовао по дугорочним стопама капиталне добити. Највиша стопа дугорочне капиталне добити је 20 одсто.” Зарада од куће често није мала и тих 17 одсто разлике може имати велики утицај током пореске сезоне.
Кен Гроднер, рачуновођа који је постао агент за некретнине Хоспиталити Нетворк Гроуп у Келлер Виллиамс, додаје додатну поенту игрању дугорочне игре: „Ако сте у могућности да продате имовине у години са ниским приходима (нпр. ви или ваш супружник напустите посао), можете смањити или елиминисати свој капитал порез на добит."
„Пореске импликације примарног и непримарног пребивалишта се разликују, тако да купац купује ново примарно пребивалиште без продаје свог садашњег дома требало би да размотри пореске импликације промене пребивалишта“, Зиглер каже. Примарно изузеће за становање можете затражити само на једној некретнини, а чим промените адресу, ваш порески статус се мења на том другом имању. Поред тога, ако се та имовина претвара у дугорочни или краткорочни закуп, то ће такође утицати на њено пореско оптерећење — а та стопа ће утицати на било какве обрачуне добити од закупа.
Са друге стране стамбеног изузећа, ако продавац истоварује имовину за изнајмљивање, али је поседовао и користио је као главно пребивалиште две од пет година пре продаје, онда могу да га претворе у примарно пребивалиште пре продаја. У том случају, Гросс каже: „Када продате имовину, можете искључити 250.000 долара добити ако сам самац, или 500.000 долара ако су у браку заједно.
Гросс објашњава да је амортизација често погрешно схваћен концепт у свету пореза на некретнине. Амортизација покрива неопходна побољшања која неко треба да уради на својој имовини како би је одржала у врхунском стању за изнајмљивање и продају. Али власници често погрешно претпостављају да је ово трајни одбитак. Он каже: „Иако се може одбити током времена изнајмљивања имовине, то смањује пореску основицу имовине, што на крају повећава добит када се имовина прода.“
Пошто су тржишта некретнина усијана, неки власници кућа продају по високим ценама и чекајући журбу у изнајмљивању. За те продавце примарног пребивалишта, могли би бити погођени капиталном добити у износу изнад 250.000 долара ако су сами или 500.000 долара ако су у браку који подносе заједнички захтев. Срећом, постоји начин да се заобиђе порески рачун. Гросс саветује тим продавцима да гледају на продају на рате. „Ово би вам омогућило да примате исплату током година и само део добити би био признаје сваке године, што би вас на крају држало у нижем пореском разреду и резултирало плаћањем мањег пореза генерално“, каже он.
Ако имате инвестициону некретнину при руци и време је за продају, можда би било мудро да приход од продаје претворите у оно што се зове размена 1031. „Ово је механизам који омогућава продавцима да поново уложе приходе од продаје у „сличну“ куповину у року од 180 дана од затварања продаје“, објашњава Зиглер.
Када се приход од продаје уложи у другу сличну имовину, продавац избегава да плати велики порез на капиталну добит. Мана? Редослед операција куповине може скренути са курса са једним непрописно достављеним документом. Гроднер додаје: „Иако то у почетку може изгледати као дуго, често видимо да клијенти покушавају да затворе пре рока од 180 дана.