Покушавате да уштедите 20 одсто да бисте одселили свој први дом, али знате ли тачно зашто тежиш том износу? Иако вам не треба да умањујете тај проценат купопродајне цене куће, да бисте га купили, он вам помаже у два главни начини: дугорочно штедите ваш новац тако што смањујете камате и чините вам привлачнијим зајам подносилац захтева. И док све то звучи као сјајан циљ, многима се то може чинити немогућим. Па чак и ако пронађете начине како да уштедите тај новац, да ли ћете жртвовати иначе забаван и испуњен живот?
Иако се 20 посто ниже може чинити као стандардни предујам, заправо је далеко од тога. Према Национално удружење некретнинау последњих пет година више од 70 процената купаца кућа који први пут нису плаћали готовину - и 54 процента свих купаца - уплатило је мање од 20 процената.
Шта се спречава да постигнемо овај циљ штедње? Према истом извјештају из 2017. године, препреке за штедњу варирале су међу старосним групама. Отприлике 23 одсто испитаника у доби од 36 година и млађих рекло је да је штедња за предујам најтежи задатак у процесу куповине куће, често наводећи да им је дуг студентских кредита задржао. Испитаници су такође указали на дуг по кредитним картицама и аутомобилима као фактор заустављања.
„Постоје врло практични разлози због којих људи кажу да треба да циљате на 20 одсто, али ја то знам као први пут купац, то је много новца унапред ", каже Фарноосх Тораби, новинар личног финансирања, домаћин подцаста “Па новац," и Цхасе Слате амбасадор за финансијско образовање. „Када тај новац одложите, ваша процена ризика се смањује на добар начин. Другим речима, зајмопримца не сматрате ризичним као некога ко има само пет процената пада. "
Одузимање 20 одсто значи да нећете морати да плаћате приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) и вероватно ћете добити и бољу каматну стопу - две ствари које ће вам донети нижу месечну хипотеку. Уз то, сигурније финансирање често ће засладити вашу понуду како би сте добили дом који желите.
Ако и даље утврђујете колико новца желите да одложите у кући, ево неколико корисних фактора који треба узети у обзир:
Ако ћете имати хипотеку већу од цијене тренутне закупнине, претварајте се да већ имате ту хипотеку, предлаже Паула Пант, домаћин Приуштити било шта подцаст.
Ставите ту „уплату“ (или разлику између тренутне закупнине и процењене будуће хипотеке) на штедни рачун. "То ће вас навести да имитирате искуство већег плаћања хипотеке и видећете какав је то искуство у вашем животу", каже Пант. „Ако после месец или два помислите,„ ово је превише стресно. Остатак мог новчаног тока је превише близак. "Онда, нема штете. Управо сте скупили додатну уштеду ", каже Пант. Касније искористите тај новац за премештање и подмиривање трошкова, саветује она.
Већина зајмова који нису у складу са конвенционалним хипотекама и хипотеке мање од 20 процената ће се односити на приватно хипотекарно осигурање (ПМИ). ПМИ штити хипотекарну компанију ако не испуњавате кредит. ПМИ обично кошта између 0,5 и 1 процента целокупног износа зајма годишње Инвестопедиа. То значи да на зајму од 100.000 УСД можете плаћати 1.000 УСД годишње или 83.33 УСД месечно (под условом да 1% ПМИ накнаде). Удвостручите тај месечни број ако ваш зајам износи 200.000 долара и тако даље.
Иако вам тренутно 83,33 долара можда не звуче много месечно, не бисте требали да попустите како то може утицати на ваше трошкове у будућности. Шта ако требате да се бринете о болесном члану породице, док сте трудни, а аутомобилу су потребне нове гуме или, ако изгубите посао и кров почне да цури? "То се мене тиче ПМИ-а, то није 80 УСД месечно", каже Пант. Морате размишљати о томе како себи можете приуштити ово месечно плаћање током наредних 15 или 30 година док временски неприкладно претпостављате све врсте налета - финансијски и лично.
"Главна куповина и дугорочна обавеза се не би требало заснивати на томе да ли можете да испуните месечне уплате на овом конкретном прегледу или не", каже Пант. „Мудрији оквир за доношење одлука био би ако ова куповина може да се живи дужи низ година и довољно је приступачна да би се у будућности десиле веће штуцање.“
„Кад ми миленијски клијенти приђу и разговарамо о њиховим крајњим животним циљевима, куповина куће је готово увек на њиховим листама жеља “, каже Зииах Есбенсхаде, финансијски саветник у Пелл Веалтх Партнерс у Њујорку Град. Она ће радити са својим клијентима вршећи дубинску анализу њихових прихода и расхода: „Ми идентификујемо могућности да уштеде за предујам“, каже она. "Једном када моји клијенти идентификују 20% аванса као циљ, тада погледамо њихов новчани ток и видимо колико могу месечно да уштеде", каже она. Затим су поставили део платне листе клијента да би отишао на спољни налог који је искључиво за овај циљ.
Циљ би могао бити уштеда тог новца током трогодишњег периода, каже Есбенсхаде. „Једном када створимо њихов план, људи се стварно узбуђују због тога, а када се годину дана касније сретнем са њима, они кажу,„ Не могу верујте колико сам новца уштедјела за овај циљ и осећа се заиста достижно. "Има осећај поноса", рекла је каже.
Кредит има велику улогу у процесу куповине куће. "Препоручио бих вам да свој кредит узимате озбиљно колико и готовина", каже Тораби.
Ако је ваш кредитни резултат нижи од звјезданог, вријеме које вам је потребно да уштедите за свој предујам је сјајно вријеме да га повећате. То не само да ће вам гарантовати добијање кредита, већ и уштеду новца у том процесу. „Да бисте постигли најнижу могућу каматну стопу, желите да осигурате најбољи кредитни резултат“, каже Есбенсхаде. Нисте сигурни у који резултат треба да циљате? Погледајте шта за куповину куће потребан је кредитни резултат.
Сви наши стручњаци препоручили су да се у вашем хитном фонду уштеде најмање три месеца за оне неочекиване појаве које смо поменули раније. "Знам да има људи који воле да то гурну мало даље... али три месеца је удобан барометар", каже Пант.
Тораби то понавља, додајући да мисли да ће миленијалци који дигитално штеде вероватно имати боље шансе да одскоче након отпуштања и да би уштеда од најмање три и највише шест месеци живота могла да уштеди довољно.
Пре него што одлучите који дом желите да купите, размислите шта следеће три, пет или 10 година могу да донесу за вас и вашу породицу. Да ли желите да одвојите време од посла да останете кући са децом? То ће утицати на ваш приход и могућност плаћања хипотеке. Да ли ви или ваш партнер планирате да се вратите у школу са пуним или скраћеним радним временом? Да ли ће вам ускоро требати нови аутомобил? То је трошак за који ће вам требати новац након што затворите кућу. Све су то важне одлуке које требате узети у обзир када размишљате о употреби штедње и месечним плаћањима.
"Купите кућу која је приступачна под околношћу да само једна особа зарађује новац", предлаже Пант. „То заправо чини две ствари: Једно, пружа вам флексибилност да један родитељ остане код куће. Два, ако се растанете, разведете се, а затим се једна особа пресели, а друга остане код куће, то је вероватнија је ситуација да ће особа која заврши чување тог дома моћи да то и даље приушти плаћање."
Иако то настојање можда није реално за све који купују кућу на основу двоструког дохотка, ако одложите солидан део плате једне особе, имаћете велику уштеду уколико да ли имате губитак посла, потребан вам је одмор за негу болесног члана породице, потребан вам је додатни одмор након рођења бебе или једноставно будите боље припремљени за велике трошкове које живот кошта ти. Имате ли аутомобил на задњим ногама? Пант вам предлаже да се запитате можете ли аутомобил преживети додатне две или две године, а затим поправите аутомобил покреће се и покушајте да га учините трајним, како бисте тај други новац могли да искористите за свој предујам и добијете најбољу хипотеку моћи. На крају, финансијски ће вам пријати да причекате.
Тораби каже да преузмете хипотеку која омогућава одређену собу за дисање у вашем буџету. "Улажете новац у оно што ће се надамо да ће временом бити цењена имовина", каже она.
ИРС дозвољава ограничено повлачење ИРА без казне за прву куповину куће до 10.000 УСД. А ако сте имали Ротх ИРА барем пет година можда ћете имати мало више слободе; увек можете да повучете доприносе без пореза и пенала, али и даље сте ограничени на 10.000 УСД. Средства се могу користити за трошкове прве куповине куће или затварања.
Међутим, то се не саветује увек: „Мислим да је повлачење до 10.000 долара са вашег Ротх-а велика грешка“, каже Есбенсхаде. „Ротх ИРА-ови су као златни стандард у инвестирању, поготово када сте млади јер новац расте без пореза током целог вашег живота, а онда се појављују без пореза. Ако морате да додирнете пензионе рачуне, мислим да би вероватно то било у облику зајма најбоље од лоших опција. Али прави циљ је да покушате добити тај аванс без да нам узмете или повриједите пензију. "Њен савјет? Боље је да сакупите новац и платите ПМИ.
А Зајам Федералне стамбене управе (ФХА) је хипотека подржана од државе намењена помоћи купцима који први пут немају куће да немају толико новца за одлагање свог стана или који би се борили да добију конвенционални зајам. Уз ФХА кредит, предујам је 3,5 процента за кредитне резултате од 580 и више и 10 процената за кредитне резултате од 500 до 579, наводи се у чланку о БанкРате.цом. Платит ћете и посебан ПМИ - назван ФХА премијом хипотекарног осигурања (МИП) - за било које вијек трајања зајма (ако сте смањили мање од 10 посто), или 11 година (ако одложите више од 10 проценат). МИП можете отказати, премда рефинансирањем на конвенционални зајам.
Иако се ово може чинити много, за многе је заправо добра опција. Тораби каже да је то другачији пут до власништва над домовима који први пут купују одређени приход који желе постати власници кућа и можда немају толико новца унапред да то ураде. Међутим, ово би требало да преузмете само ако се не прекомерно повећавате када је реч о хипотеци.
„Бавите се истраживањем“, одјекује Ебенсхаде. "Ако сте се квалификовали за ФХА кредит и имате сигуран посао, можете себи да приуштите трошкове становања и ставите ванредни фонд за ванредне ситуације, онда мислим да би било вредно истражити то."
Пре него што спакујете месингане чворове, тераззо акценте и макраме, одвојите мало времена да провучете преглед онога што кажу стручњаци за некретнине главни су трендови у кући у коме ћемо проверавати наше листе 2020.
Сарах Магнусон
18. дец. 2019